產(chǎn)業(yè)研究｜M0用地帶來什么啟示？
新突破、新探索
目前，M0新型產(chǎn)業(yè)用地項目在
大多數(shù)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)
已探索啟動
今天我們一起
學習借鑒M0用地的發(fā)展思路
一是在產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)中推動園區(qū)的多功能復合與多業(yè)態(tài)打造，契合創(chuàng)新型經(jīng)濟發(fā)展的用地需求；二是提高園區(qū)開發(fā)強度，并對準入企業(yè)提高門檻并進行嚴格監(jiān)督管理；三是探索實現(xiàn)工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓管理，解決企業(yè)尤其是科技型中小企業(yè)的工業(yè)樓宇使用需求。
M0產(chǎn)業(yè)用地的基本概念
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）用地的劃分是以工業(yè)地塊建設項目對居住和公共設施等外圍環(huán)境干擾和污染程度來做區(qū)分，一類工業(yè)用地M1，指對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地。二類工業(yè)用地M2，指對居住和公共設施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地。三類工業(yè)用地M3，指對居住和公共設施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地，如冶金冶煉、中大型機械制造、化工等用地。
新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）是為適應傳統(tǒng)工業(yè)向新技術、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級需要而提出的城市用地分類。一般指融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關配套服務的用地。需指出的是，各地對此類新型產(chǎn)業(yè)用地的稱謂稍有不同，廣州、深圳、東莞等大灣區(qū)城市稱之為M0，北京市稱之為M4（工業(yè)研發(fā)用地），南京市稱之為MX, 杭州市稱之為M創(chuàng)，廣州長沙稱之為M9（新興產(chǎn)業(yè)園用地），稱謂區(qū)分并不影響被稱謂對象的實質(zhì)。
M0產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展歷程
M0在國內(nèi)的產(chǎn)生，借鑒了香港用地政策中兼容“無污染工業(yè)+商務辦公+服務貿(mào)易”功能的混合用地，以及新加坡用地政策中兼容“研發(fā)設計+無污染制造+商務辦公”的商業(yè)公園（Businees Park）用地概念。前身最早可追溯到2008年深圳出臺的《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》，其中規(guī)定：在工業(yè)用地上興建的用于工業(yè)生產(chǎn)（含研發(fā)）用途并已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附著物，企業(yè)按照自用面積保留不低于50%后，剩余面積可分割轉(zhuǎn)讓。此舉為后續(xù)出臺政策奠定了基礎。2013年，為緩解土地空間壓力，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級，深圳市在2014年1月1日頒布的《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》中，首次新增新型產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)，M0的概念正式走上歷史舞臺，深圳市成為全國M0用地政策與實踐對標的主要對象。
2018年，東莞出臺國內(nèi)第一份明確針對M0的市級政策《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》，隨后東莞、廣州、佛山等粵港澳大灣區(qū)各主要城市都先后頒布了當?shù)氐牡腗0用地政策并推廣項目落地，之后鄭州、濟南、青島、濰坊、杭州、溫州、臺州、紹興、成都、貴陽等城市陸續(xù)公布M0政策。
01
新經(jīng)濟工業(yè)模式的發(fā)展對產(chǎn)業(yè)空間提出新需求
隨著產(chǎn)業(yè)的迭代發(fā)展，生產(chǎn)空間變得更加集約，高效。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)遇到發(fā)展瓶頸，電子信息、軟件開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)所需載體空間逐漸脫離了傳統(tǒng)工業(yè)單層、多層廠房這些相對單一的大面積工業(yè)空間。各類數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、科創(chuàng)企業(yè)、總部中心的產(chǎn)業(yè)空間需求與寫字樓更加相似，需要配套更多的生活與產(chǎn)業(yè)服務，如員工宿舍，科創(chuàng)實驗室等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)生活一體化，需要土地功能從單一向多樣發(fā)展。
02
城市土地供應量緊缺，土地開發(fā)效率亟需提升
大城市建設用地空間緊張，以土地資源最為稀缺的深圳為例：深圳面積約2000平方公里，僅擁有240平方公里的工業(yè)用地，且城市原有工業(yè)用地使用效率低下，近60%的工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀容積率僅為1.0-2.0之間。在有限工業(yè)用地供給的情況下，無論是土地利用水平，還是在產(chǎn)出效益上，都存在進一步提升空間。
03
城市更新背景下，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間需要得到保障
隨著城市發(fā)展，原本廢棄廠區(qū)、廠房需要拆除進行新的城市更新，工業(yè)用地逐漸被轉(zhuǎn)為商業(yè)、住宅等高附加值的土地，工業(yè)用地不斷被侵蝕。工業(yè)用地改為商業(yè)、二類居住等民用性質(zhì)土地不斷推高企業(yè)營商成本，同時造成土地地產(chǎn)化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。為促進城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保障完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，需要以相對便宜的土地價格鼓勵盤活存量土地，達到提升城市的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力，推動城市高質(zhì)量發(fā)展的目的
M0項目用房設計特點
新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目用房包括產(chǎn)業(yè)用房和配套用房，產(chǎn)業(yè)用房一般指可用于生產(chǎn)、研發(fā)設計、勘察、檢驗檢測、學術推廣、環(huán)境評估與監(jiān)測等功能用途的用房，配套用房為本企業(yè)及周邊企業(yè)服務的功能用房，包括小型商業(yè)、會議展覽、文體娛樂、人才公寓配套宿舍、社區(qū)管理等。
相比傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地，M0用地規(guī)劃中對產(chǎn)業(yè)用房建筑限高、密度、層高、荷載、套內(nèi)面積等方面要求略有不同。限高方面，M0的建筑限高為100m，M1的建筑限高為60m，項目有特殊要求的可適當提高限高控制。荷載方面，M1比M0的荷載要求更高，平均每個層級少200公斤/平方米。防火分區(qū)方面，M0產(chǎn)業(yè)用房高層民用建筑防火分區(qū)最大允許面積小于M1戊類廠房要求。在標準層和單元切分上，M0對單棟套內(nèi)面積比M1的要求更為明確，面積要求更大。
相關開發(fā)案例及借鑒意義
東莞首宗M0用地項目為深投控清湖灣科創(chuàng)中心，計劃培育和引進高新技術企業(yè)超過1000家，實現(xiàn)年產(chǎn)值 1500億元、年稅收100億元；蘇州首宗M0用地項目為蘇州聯(lián)東金訊建設的姑蘇數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)園，項目預計年產(chǎn)值超12億元，年納稅額超8000萬；汕頭首宗M0用地項目為立訊精密全球電子信息產(chǎn)業(yè)中心，項目總投資約50億元；成都首宗M0用地項目為中國移動第五代移動通信網(wǎng)絡與人工智能領域研發(fā)中心，項目總投資不低于20億元。
從M0在各城市執(zhí)行的情況來看，M0項目從投資強度、產(chǎn)出到稅收貢獻，均提出了極其嚴格的要求。M0所涉及的項目，通常為高精尖產(chǎn)業(yè)、研發(fā)中心或者企業(yè)總部，項目主體通常為有用房需要的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)運營商參與度很少。
事實上，M0作為一種新的產(chǎn)業(yè)用地類型，在提供較高性價比的同時，也存在其局限性，一是M0地塊上的載體仍屬于工業(yè)屬性，涉及每年的稅收考核、生產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)要求；二是M0產(chǎn)業(yè)準入門檻、建設強度和投資強度高，政府對項目內(nèi)產(chǎn)業(yè)門類、投資強度、產(chǎn)出效率等指標皆有規(guī)定，如產(chǎn)能一直不達標或被收回土地使用權(quán)。因此大企業(yè)在拿M0地塊時更占優(yōu)勢，而作為產(chǎn)業(yè)運營商參與此類地塊的開發(fā)商，如果不是在一線城市核心地段，招商面會比較窄；同時拿地價格、建設成本、銷售和租賃的價格都高，給后期運營帶來壓力。